住宅ローンの固定金利と変動金利の違い、特約など　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利の種類には、固定金利と変動金利の2種類があります。その中でも、固定金利は一定期間のみ固定される期間選択型固定金利と、全期間金利が固定される全期間固定金利の2タイプに分かれます。
それぞれの特徴を見ていきましょう。

変動金利

住宅ローンの変動金利とは、借り入れた金利が半年ごとに見直されるタイプです。この金利は、マーケット金利や金融市場の動向に応じて変動します。

変動金利型の住宅ローンでは、金利はある一定の基準金利に対してプラスまたはマイナスの幅で決定され、基準金利が変動すると、ローン金利もそれに合わせて変化します。

変動金利型のメリットは、金利が低下すれば返済額も減少することです。また、固定金利型の住宅ローンに比べて一般的に金利が低く、初期の返済負担が軽減されることもメリットと言えるでしょう。

もちろん、逆に金利が上昇すれば返済額は増加する可能性があります。しかしながら、変動型の金利は上昇してもすぐに返済額が上がるわけではありません。返済額の見直しは5年に一度とされています。元の返済額の125％までを上限とするルールがあるため、125％を超えないように調整されます。

期間選択型固定金利

住宅ローンの期間選択型固定金利とは、3年や5年、10年など借り手が選んだ期間中、金利が固定されるタイプの住宅ローンのことです。

期間選択型固定金利の特徴は、一定期間は金利上昇の影響を受けず返済額が安定すること。固定金利期間終了後に金利を選択できますが、その時点での金利が適用され変動金利のような125％ルールはありません。金利上昇時には注意が必要でしょう。金利が上昇しない期間中に、住宅ローンを繰り上げ返済するのも一つの方法です。

一方で期間内に金利が下落しても、その恩恵を受けることができず、固定金利による高い金利のままとなります。また、期間選択型固定金利の住宅ローンには、金利の変動に対する保険として手数料がかかるケースがあります。

全期間固定金利

全期間固定金利とは住宅ローンの借入全期間、一定の金利が固定されるタイプの住宅ローンです。

全期間固定金利の住宅ローンは、金利が一度決定されると返済期間中は金利が変動しません。そのため将来の返済負担が予測しやすく、返済計画を立てやすいことが特徴です。また、金利上昇の影響を受けず月々の返済額が安定することから、家計の安定性も確保できます。

一方で変動金利の住宅ローンと比べると一般的に金利は高く、初期の返済負担は重くなるでしょう。また、全期間固定金利の住宅ローンも、たとえ途中で金利が低下した場合でもその恩恵を受けることはできません。金利が下降していると、ほかの金利タイプより総返済額が多くなる可能性も考えられます。

変動金利か固定金利どっちを選べばいい？

変動金利と固定金利、それぞれの特徴について解説してきましたが、実際どちらを選べば良いのでしょうか。

どちらを選択するかによって、将来的なライフプランが大きく変わります。変動金利、固定金利のメリット・デメリットを確認することで、自分に合うタイプを探していきましょう。

変動金利のメリット・デメリット

まずは、変動金利のメリットとデメリットを見ていきましょう。

変動金利のメリット	変動金利のデメリット
・借入時の金利が低い ・金利が低下すれば、支払い額も減少するため、返済負担が軽くなる ・125％ルールがあるため、返済負担の急上昇を抑えられる	・金利が上昇すると、支払い額が増加し、返済負担が重くなる ・金利の変動によって返済期間が延長されるなど、借入後に返済計画が狂う可能性がある

変動金利の最大のメリットは、固定金利に比べて金利が低く設定されている点でしょう。金利が低いため元本の減りも早くなり、効率よく返済していくことが可能になります。さらに、金利が下落傾向にあれば返済額も減っていきます。

しかしながら、金利の変動によって返済額が変化するということは、返済額が予測できないという不安定性があります。これは、返済計画を立てるにあたっては大きなデメリットです。
また、金利が上昇すれば返済額が増える可能性があります。それは返済期間中に返済額の急増や返済期間の延長を意味し、生活に大きな影響を与えるでしょう。

期間選択型固定金利のメリット・デメリット

次に、期間選択型固定金利のメリット・デメリットを見ていきます。

期間選択型固定金利のメリット	期間選択型固定金利のデメリット
・金利の固定期間中は毎月の返済額が変わらない ・着実に元金を減らしやすい期間がある	・金利の固定期間終了後、次に選択する金利には125%ルールが適用されない ・借入時に返済総額が確定しない

期間選択型固定金利のメリットは、利息負担が安定すること。 一定期間内の金利が固定されるため、返済額が安定し、返済計画が立てやすくなります。借入時の金利は全期間固定金利と比べて低い傾向にあるため、低金利で借りることができれば、着実に元金を減らせるという点もメリットでしょう。

一方、固定期間が終了したあとは125%ルールが適用されません。そのため、市場の金利が上昇したときには、毎月の返済額が大幅に増える可能性があります。

固定期間終了後には毎月の返済額が変わるため、返済総額が確定しないことも、計画が立てにくいという点でデメリットと言えるでしょう。

全期間固定金利のメリット・デメリット

最後に、全期間固定金利のメリット・デメリットです。
 

全期間固定金利のメリット	全期間固定金利のデメリット
・途中で返済額が増える心配がない ・借入時に毎月の返済額と返済総額が確定する	・他の金利タイプと比較して、借入時の金利が最も高い ・借入後に市場の金利が下がっても返済額は下がらず、恩恵を受けることはできない

全期間固定金利を選択すると、支払い金額が全期間一定となります。つまり、毎月の支払い額が変わらないため、家計の予算編成がしやすくなります。金利が上昇しても、返済能力に影響を与える心配がありません。将来の支払い総額をあらかじめ把握できることで、計画的に支払いを行うことができるでしょう。

一方、金利変動リスクを回避するために設定される全期間固定金利は、変動金利に比べて利息が高くなることが一般的です。そのため、返済総額も高くなることはデメリットでしょう。
また、たとえ完済までに市場の金利が下がったとしても、返済額が下がることは減ることはなく、恩恵を受けることはできません。
 

まとめ

住宅ローンの固定金利と変動金利には大きな違いがあります。それぞれにメリットもデメリットもあり、どちらがお得かを一概には判断できません。

マイホーム購入を検討するのであれば、住宅ローンを利用する前に、自己資金や収入と支出の確認をしっかりと行いましょう。また住宅ローンの金利は、金融機関によって異なります。金利タイプごとの特徴やメリット・デメリットと合わせて、ご自身に合ったものを選ぶようにしましょう。