金利が上がると住宅ローンの返済額はどう変わる？　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

変動金利と固定金利の特徴

金利タイプには、固定金利と変動金利の2種類があります。その中でも固定金利は、全期間固定金利型と固定金利選択型に分かれます。

3つある金利タイプのうち、どの金利タイプを選ぶとよいのか迷っている方は多いのではないでしょうか。住宅ローンは、一生の中で最も高額な契約と言っても過言ではなく、慎重な決断が必要です。
それぞれの特徴やメリット・デメリットについて、しっかりと理解しておきましょう。

変動金利と固定金利の違い

変動金利とは市場金利の変動に基づいて、貸し手が定期的に金利を見直すことができる金利のことです。 具体的には、金利変動の指標となる金利水準によって、借入金利が上昇することも下降することもあります。つまり、借り手が支払う利息は、金利の変化に応じて増減する可能性があるという訳です。

一方、固定金利は貸し手と借り手が契約時に決定した金利が借り手の返済期間中に固定される方法です。全期間金利が固定されるタイプと一定期間のみ固定されるタイプに分かれますが、固定金利期間中は金利が変動しないため、返済額は金利の変化に影響を受けず一定となります。

期間選択タイプの場合は、固定金利期間が終了した後は変動金利に移行することがあります。この場合、金利が低下した場合には返済額が減少しますが、上昇した場合には返済額が増加する可能性があります。固定金利期間が終了する前に、再度金利を固定するか変動金利に移行するかを検討しましょう。

一般的に、変動金利はリスクが高いが利回りが高くなる可能性があるため、中長期的な投資に適しているとされています。一方、固定金利はリスクが低く、どちらが最適かは借り手の状況やリスク許容度によって異なります。

特に、金利が低いときに借入する場合は、固定金利よりも変動金利が有利です。金利が高くなる可能性がある場合には、固定金利を選択することで将来の返済額を予測しやすくすることができ、安定した返済を望む場合に適しているでしょう。

個人の金融状況や将来の金利の動向を考慮したうえで、どちらの金利方式が自分に合っているかを慎重に検討することが大切です。
ここからは、変動金利及び固定金利のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利型の住宅ローンの特徴は、利用期間中の金利の変動に敏感であることです。
メリットとしては、以下のような点があります。

・金利が変動するため利用期間中に金利が低下すれば、返済負担が軽くなり利息負担が少なくなる。

・通常、変動金利は固定金利よりも低く設定されているため、初期負担が少なく低い金利で借りることができる。

・低金利期に借りることができるため、返済期間が長い場合は長期的にみると返済負担が少なくなることが多い。

一方、デメリットとしては以下の点が挙げられます。

・金利が変動するため、返済計画が立てにくく不安定である。

・金利が上昇する可能性があるため、返済期間の長期化や月々の返済額の大幅増加などが考えられる。

・金利の変動が大きくなると借り換えなど煩雑な手続きが必要になる場合があり負担が増える。

返済計画を立てる際に金利の変動リスクに対する対策がより必要となる、それが変動金利です。

固定金利のメリット・デメリット

住宅ローンの固定金利のメリットは、次のような点があります。

・金利が固定されるため、ローン期間中に金利が上昇しても追加の利息負担が発生しない。

・利用期間中に金利が上昇するリスクから守られるため、金利の変動リスクに対する不安やストレスを感じることがない。

・予想外の金利上昇に備え安心してローンを組めるため、長期的な返済計画・家計計画をたてやすい。

・変動金利と違って借り換えなどの心配もなく、手続きが煩雑にならず負担が少ない。

一方、デメリットとしては以下の点が挙げられます。

・通常、固定金利は変動金利よりも高くなる傾向があるため、長期間にわたって金利が上昇しない場合は、変動金利よりも返済負担が大きくなる。

・ローン期間中に金利が下がった場合、固定金利ではその恩恵を受けることができない。

・固定金利期間選択型の場合は、適切な期間の選択が重要となる。固定金利期間中に金利が上昇すると、その後の金利の低下に対して借り手が得する機会損失が生じる可能性がある。

固定金利は、金利の変動に不安を感じる借り手や、将来の返済額を予測しやすい借り手に適しています。ただし、金利の変動に対するリスクや機会損失を理解した上で、適切な判断を行う必要があります。

1％金利が上がると返済額はどのくらい変わる？

金利が1％上がった場合、ローンの返済額は大幅に増加します。なぜなら、住宅ローンの金利が上がると、返済額の一部が金利に充てられるためです。
具体的にどの程度変わるかは、ローンの元本、返済期間、返済方法、および金利によって異なります。

金利はどんな時に上昇する？

住宅ローンの金利が上昇する要因は、様々なことが複雑に作用しているため、理由をひとつに特定することはむずかしいでしょう。

そうは言っても、短期金利は日本銀行の政策金利、長期金利は市場金利から影響を受けている側面があります。各金利タイプの借入金利の基準となっている金利の上昇が、住宅ローンの借入金利の上昇につながるといえるでしょう。
以下に代表的なものを挙げます。

・インフレーションの上昇：インフレーション（物価上昇率）が上昇すると、日本銀行が金利を上げることで物価上昇を抑制するため金利が上昇します。

・景気の好況：経済が好調である場合、需要が増え資源や労働力が不足するため、企業は借り手にとって高いリスクを負いながら資金を調達する必要があります。そのため、需要と供給のバランスをとるために金利が上昇します。

・国債市場の需要低迷：国債市場で需要が低迷すると、国債価格が下落し利回りが上昇します。そのため、日本銀行が政策金利を上げることで国債価格を下げ、利回りを上げることがあります。

・通貨安：通貨が安定しない場合、外国からの資金が流出し経済に悪影響を与えることがあります。そのため、日本銀行が政策金利を上げることで通貨を安定させようとするため、金利が上昇することがあります。

上記のような要因によって、金利は上昇する可能性があるでしょう。

毎月返済額と総返済額の違い

毎月返済額と総返済額は、借入金額、金利、返済期間などの条件によって異なります。
例えば、借入額が3,000万円で返済期間が30年（ボーナス払い無し）の場合を見てみましょう。

金利	2％	3％	4％
毎月返済額	約11.1万円	約12.7万円	約14.4万円
総返済額	約3,992万円	約4,554万円	約5,157万円

3,000万円を借入れ30年返済の場合、金利が1％高くなると毎月返済額は約1.6万円も高くなります。この毎月の差額を30年間分で計算すると、総返済額で560万円以上もの差になります。つまり、3,000万円の住宅を全額ローンで購入したとすれば、金利2％で借りた人よりも金利3％で借りた人は、同じ物件を600万円近く高い値段で購入したことになるという訳です。

ここで指す毎月返済額とは、借入金額を元利均等返済方式で返済する場合の月々返済額です。元利均等返済方式は、借入金額と金利を元に、返済期間を均等に分割して返済する方法で、毎月の返済額は借入金額と金利、返済期間によって算出されます。毎月の返済額が一定であるため、予算の立てやすさや返済計画の立てやすさがメリットとなります。

一方、総返済額とは、借入金額に加えて借入金額に対して支払う利息の合計額を含む、全ての返済金額の合計額を指します。総返済額は、毎月の返済額、金利、返済期間によって異なります。総返済額は借入金額が大きく、返済期間が長いほど増加します。

したがって、毎月返済額と総返済額は密接に関連しており、毎月の返済額を増やすことで総返済額を減らすことができます。ただし、毎月の返済額を増やす場合、返済期間が短くなるため借入金額に対する返済負担が増加することに注意が必要です。

金利が上がった時の対策

金利が上がった場合、返済額が増加し返済負担が増える可能性があります。そのため、以下のような対策を検討しておくと安心です。

返済額を見直す

金利が上がると返済額が増えるため、支払い可能な返済額を改めて見直しましょう。それに合わせて返済計画を調整する必要があります。返済額を見直す場合、返済期間を延ばすことで毎月の返済額を減らすこともできますが、総返済額が増加するため、返済期間を短くする方が望ましいでしょう。

固定金利に切り替える

変動金利で借りている場合、固定金利に切り替えることで今後の金利上昇による返済負担を軽減することができます。ただし、固定金利の場合、金利が下がった場合には金利下落の恩恵を受けられないため、長期的な視野で考える必要があります。

金利を比較する

金利が上がった場合には、他の金融機関の金利を比較することで、より低金利の金融機関に借り換えることも検討できます。ただし、借り換えには手数料が発生する場合があるため、コスト面を考慮する必要はあります。

最初から全期間固定金利型で借りる

金利が上がった場合の対策の一つとして、最初から全期間固定金利型で借りることも挙げられます。全期間固定金利型の場合、金利が上がっても返済額が変わらないため借り手は予期せぬ返済負担を回避できます。

ただし、全期間固定金利型は、固定金利期間が短い場合には変動金利型と比較して金利が高くなるケースがあります。また、前述の通り固定金利期間中に金利が下がっても、金利下落の恩恵を受けることはできません。

全期間固定金利型を選択する場合には、長期的な返済計画を立て金利の動向を十分に考慮する必要があります。金利上昇局面になったら全期間固定金利型に切り替えることも一つの選択肢です。

繰り上げ返済を進める

金利が上がった場合の対策の一つとして、繰り上げ返済を進めることが挙げられます。繰り上げ返済とは、元本の一部を予定よりも早く返済することで、返済期間を短縮し総返済額を減らす方法です。

金利が上がった場合、毎月の返済額が増加するため総返済額も増加することが予想されます。しかし、繰り上げ返済を進めることにより、元本を減らし利息負担を減らすことができます。その結果、返済期間を短縮し総返済額を減らすことも可能です。

ただし、繰り上げ返済を行う場合には、返済手数料がかかる場合があるので注意しましょう。また、将来的に起こるかもしれない予期せぬ出費を考慮したうえで、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

金利上昇しても対応できるように貯蓄をする

金利が上昇しても対応できるように貯蓄をすることも金利が上がった場合の対策の一つでしょう。貯蓄をすることで、金利上昇に伴う返済負担を軽減できるため、安心して返済を続けることができます。

金利上昇に備えて貯蓄をする場合には、借入額や返済期間、返済額などを考慮した上で、十分な額を貯蓄する必要があります。また、貯蓄には手元資金を減らすことになるため、生活費や予期せぬ出費などを考慮した返済計画を立てることも忘れてはいけません。

まとめ

住宅ローンを利用して自分の家を手に入れることは多くの人々の夢です。しかし、住宅ローンは長期的な借入になるため、金利の変動には十分に注意する必要があります。

長らく低金利が続いてきた住宅ローンは、変動金利が有利とされてきたため、金利が上がると住宅ローンの返済額は大きく変わるというご家庭が多いでしょう。しかしながら、今後もその低金利状態が続くとは限りません。

マイホームの購入や住宅ローンの借入を検討されている方は、金利タイプそれぞれのメリット・デメリットを踏まえ、各ご家庭のライフプランに合った返済計画を立てましょう。