自宅の住み替えのポイントと注意点　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

不動産の住み替えとは

不動産の買い替えとは、現在住んでいる家を売却し新しい不動産を購入することです。
不動産の買い替えの中には投資用不動産の売買なども含まれますが、今回の記事では自宅の売買における住み替えに限定して解説していきます。

自宅の住み替えとは、現在住んでいる住宅から別の住宅へ引っ越すことを指しますが、住み替えを行う場合には、新居を探して購入し、現在の自宅から引っ越しをする必要があります。

住み替えの理由としては、家族構成の変化や会社での転勤などが挙げられるでしょう。
住み替えをする場合には売買のタイミングや資金計画が重要になるため、詳しく確認していきましょう。

同時決済が理想

住宅の住み替えは以下3つのタイミングに分かれます。

・売却を先にしてから新居を購入する

・新居の購入を先にしてから売却をする

・売却と購入を同時に行う

資金の調達や手間を削減するためにも、住み替えをする際には売却と購入を同時に行うのが理想です。
それぞれの流れとメリット、デメリットを詳しく見ていきましょう。

売却を先にしてから新居を購入する

まずは売却を先にしてから新居を購入する場合の流れとメリット、デメリットを紹介します。

売却を先にしてから新居を購入する流れ
売却を先にしてから新居を購入する際は、まずは自分が所有している住宅を売却することから始めます。買主が見つかり売買価格が決まると、売買契約書の締結をすることになり、その後不動産の引き渡しを行います。

次に、新居を購入する際にあたり、自己資金や住宅ローンなどの資金調達を行います。
新居を購入するための資金調達の目途が立ったら売買契約書の契約をして、不動産の引き渡しを受けます。

売却を先にしてから新居を購入する場合は、現在の自宅の売却金額に応じて購入する物件の価格を決めることになるでしょう。

売却を先にしてから新居を購入するメリット
売却を先にしてから新居を購入するメリットは以下の通りです。

・資金計画がしやすくなる
売却を先にすることで、今の家の価値を把握し、次の家の購入予算を正確に把握できます。
また、住宅ローンの返済計画も立てやすくなります。

・焦らず物件選びができる
売却を先にすることで、現在の自宅がすでに売れているという安心感があるため、物件を選ぶときに時間的な余裕が生まれます。

・購入時に交渉がしやすくなる
売却を先にすることで、次の家の購入資金が手に入ります。
そのため、新居の購入時に売却資金で支払うことができるため、価格交渉がしやすくなります。

・頭金が用意しやすくなる
売却を先にすることで、頭金を用意しやすくなります。売却資金を頭金に充てることで、住宅ローンの借り入れ額を減らすことができ、返済の負担を軽減することができます。

・高く売れる可能性がある
売却を先にすることで、売却期日を決めなくて良くなるので時間をかけて販売活動ができます。
そうすることで、より高い金額で売却できる可能性が高くなります。

売却を先にしてから新居を購入するデメリット
売却を先にしてから新居を購入するデメリットは以下の通りです。

・住む場所がなくなる可能性がある
売却を先にすることで、新居が見つかる前に現在の自宅を手放すことになります。
希望条件が整っている新居がなかなか見つからない場合に、一時的に住む場所がなくなるため仮住まい先を探す必要があります。

・不動産市場が変動する可能性がある
不動産市場は常に変動しており、売却を先にすることで、新居の購入価格が上昇する可能性があります。
そのため、希望条件が整っている物件を購入したい場合に、売却した費用では不足する可能性もあります。

・購入物件を探すまでに時間がかかる
売却を先にすることで、希望条件が整っている物件が見つかったとしても、売却ができないと購入の手続きを行えません。
そのため、せっかく優良物件を見つけても購入ができなくなるのはデメリットと言えるでしょう。

新居の購入を先にしてから売却をする

次に新居の購入を先にしてから売却をする場合の流れとメリット、デメリットを紹介します。

新居の購入を先にしてから売却をする流れ
新居の購入を先にしてから売却をする際は、まずは新居を探します。新居を探す際には、希望条件の優先順位などを決めるのがおすすめです。

新居の候補が決まったら購入の手続きを行い、売買契約を締結して不動産の引き渡しを受けます。引き渡しを受けた新居に引越しが完了したら、元自宅の販売活動を行います。不動産会社に売却価格の査定を依頼したら、この先は通常の売却の流れと同様です。

元自宅の購入希望者が見つかったら、内見を行い価格の決定、売買契約書の締結、不動産の引き渡しと進んでいきます。住宅ローンが残っている場合には、残債の清算なども忘れずに行いましょう。

新居の購入を先にしてから売却をするメリット
新居の購入を先にしてから売却をするメリットは以下の通りです。

・引っ越し先を確保できる
新居の購入を先にすることで、引っ越し先に困ることがありません。
引っ越し先を確保することで、仮住まいをする必要性がなくなります。

・売却価格が高くなる可能性がある
新居の購入を先にすることで、売却時期を自分で選ぶことができます。そのため、不動産が高値で売却できる時期を選択して販売活動を行えば、売却価格が高くなる可能性があります。

・引っ越しの費用を節約できる
新居の購入を先にすることで、新居のインテリアに合う現在の自宅の家具や家電などを持参することができます。そのため、無駄な家具や家電を購入することがなくなり、引越し費用を節約できます。

・理想の住宅を見つけやすい
新居の購入を先にすることで、時間にゆとりを持って新居を探すことができます。
売却を先にしてしまうと仮住まい期間が長くなる可能性もありますが、新居の購入を先にすることでこのようなリスクを軽減できます。

新居の購入を先にしてから売却をするデメリット
新居の購入を先にしてから売却をするデメリットは以下の通りです。

・資金面で不安定になる可能性がある
新居を購入するためには大きな費用が必要になります。
現在の自宅を売却する前に新居を購入することで、売却がうまくいかなかった場合に支払が困難になる可能性があります。

・売却価格の低下する可能性がある
市場価格が下がったり、需要が減少したりすると売却価格が下がる可能性があります。
売却を先にする場合とは反対に、新居の購入を先にすることで売却価格が下がってしまう可能性がある点には注意が必要です。

・購入条件の制限
新居を購入する前に現在の自宅を売却することができない場合、スムーズに売却できないリスクを伴うため、住宅ローンの審査に不利な条件が課せられる可能性があります。
早急に現在の自宅を売却する必要がある場合には、高い金額で売却できない可能性もあります。

売却と購入を同時に行う

売却と購入を同時に行う場合の流れとメリット、デメリットを紹介します。

売却と購入を同時に行う流れ
売却と購入を同時に行う際には、新居探しと現在の自宅の販売活動を同時に行うことになります。まず現在の自宅の販売活動を行うために不動産会社に売却の査定を依頼し、媒介契約を締結する不動産会社を選定しましょう。

その後、不動産会社が販売活動を行っている間に、同時並行で希望条件を考えながら新居を探す必要があります。同時進行の流れとしては、現在の自宅の販売に関する売買契約の締結前後で、新居の引越しが完了していることが理想的です。
販売活動と新居の物件探しを同じ不動産会社に依頼することで、売却と購入の動きがスムーズになるでしょう。

売却と購入を同時に行うメリット
売却と購入を同時に行うメリットは以下の通りです。

・手間が省ける
売却と購入を別々に行う場合、不動産会社や弁護士などとの手続きを2回行うことになりますが、売却と購入を同時に行うことで負担を軽減できます。

・引越しがスムーズになる
売却と購入を同時に行うことで、物件の引き渡しや入居などのタイミングを調整する必要がなくなります。

・資金の調整が容易になる
売却と購入を同時に行うことで、資金の調整が容易になります。
新居を購入する際に、売却資金を想定しながら物件を探すことができるため予算を組みやすいです。

・価格交渉がしやすい
売却と購入を同時に行う場合、1者の不動産会社に依頼をすればその担当者が両方の取引を担当することになります。
そのため価格交渉の余地があり、より好条件で取引を進められる可能性が高くなります。

・ダブルローンを回避できる
売却と購入を同時に行うことで、現在の自宅の住宅ローンと新居の住宅ローンが重なることがありません。
そのため、無駄な住宅ローンを支払うことがありません。

売却と購入を同時に行うデメリット
売却と購入を同時に行うデメリットは以下の通りです。

・時間的な制約がある
売却と購入を同時に行う場合、両方の取引の手続きを同時に進める必要があります。
そのため時間的な制約があり、両方の取引を同時に完了させるために十分な準備期間を設ける必要があるでしょう。

・不動産市場の変動に対するリスクがある
売却と購入を同時に行う場合、不動産市場の変動によるリスクを抱えることになります。
現在の自宅の売却価格が下落した場合に、新居を購入するための必要資金を確保できない可能性もあります。

・トラブルを抱えるリスクがある
売却と購入を同時に行う場合、どちらかの取引が思わぬトラブルに巻き込まれた場合、もう一方の取引にも影響が及ぶ可能性があります。現在の自宅の購入者が支払いを滞らせたり、手続きに時間がかかったりすると新居の購入に影響を与えることになるでしょう。

住み替えで気を付けるべき注意点

住み替えで気を付けるべき注意点は以下の5つです。

・明け渡しと入居のタイミング

・売却資金と購入価格

・スケジュールには余裕を持つ

・不動産会社に相談しながら進める

・新居の住宅ローンの仮審査をしておく

それでは順番に見ていきましょう。

明け渡しと入居のタイミング

住み替えで気を付けるべき1つ目の注意点は、明け渡しと入居のタイミングです。売却と購入を同時に行う場合には、特に入居のタイミングには注意が必要です。

現在の自宅を売却した資金を新居の購入資金に充当するため、それぞれの決済のタイミングを調整する必要があります。
しかし、タイミングの調整のために売却価格の値下げや購入価格の引上げをすると、想定していたよりも費用が掛かるケースもあり価格の交渉をしづらくなるデメリットも発生します。

また、売却を先にしてから購入をする場合は、仮住まいをする必要があるため、現在の自宅を明け渡してから新居の入居までの期間が長ければ、それだけ賃料を支払うことになる点は覚えておきましょう。

無駄なコストを削減するためにも、明け渡しと入居のタイミングには細心の注意を払うことが大切です。

売却資金と購入価格

住み替えで気を付けるべき2つ目の注意点は、売却資金と購入価格です。自宅の住み替えをする場合には、オーバーローンに注意する必要があります。オーバーローンとは、現在のローン残高が売却価格よりも多くなってしまう状態のことで、売却後も住宅ローンの完済ができないことを意味します。

そのため、売却価格は慎重に設定する必要があり、適正な売却価格を設定することで販売活動をスムーズに進めることにもつながるでしょう。ただし、適正な売却価格で売却できれば希望条件がそろっている物件を購入できるかどうかは、慎重に判断する必要があります。

売却資金を購入価格に充当するためにも、住宅ローンの残債のことなども考慮して物件を決めることが大切です。

スケジュールには余裕を持つ

住み替えで気を付けるべき3つ目の注意点は、スケジュールには余裕を持つことです。
住み替えをするには、売却と購入の両方を行う必要があるため、手続きの進め方次第では仮住まいの費用など余計な出費が発生する可能性があります。

特に売却を先にしてから新居の購入をする場合、新居の購入手続きが終わるまで仮住まいをすることになり、新居が見つからなければその分費用がかさんでしまいます。

また、売却と購入を同時に行う場合には両方の手続きを同時に進めることになるため、手続きの進捗状況などを随時確認しながら進める必要があるでしょう。

どちらかの手続きに遅れが生じれば、もう片方の手続きにも影響を与えてしまうため、スケジュールに余裕を持つことで失敗を防ぐことができます。

不動産会社に相談しながら進める

住み替えで気を付けるべき4つ目の注意点は、不動産会社に相談しながら進めることです。
住み替えをする場合には売却価格や購入価格、その他の諸費用なども含めて資金計画をしながら販売活動や新居を探す必要があります。

特に売却と購入を同時に行う場合には、売却価格が購入価格を下回らないように販売スケジュールや売却の価格を決定することになります。住宅ローンの返済額やスケジュール、資金計画などを不動産会社に相談しながら進めることが大切です。

売却と購入を同時に行う場合には、1社の不動産会社に両方依頼することでスケジュールの調整などを行ってくれるでしょう。

新居の住宅ローンの仮審査をしておく

住み替えで気を付けるべき5つ目の注意点は、新居の住宅ローンの仮審査をしておくことです。
住宅ローンの仮審査をしておくことで、新居を購入する際に住宅ローンの審査に通過できず手続きが滞ってしまうリスクを軽減できます。

仮審査に通過すれば必ず本審査も通過するわけではありませんが、仮審査をすることで借入可能額を把握し物件を探す際の予算組みにも役立ちます。新居の購入に関する手続きをスムーズに進めるためにも、住宅ローンの仮審査をしておくことがおすすめです。

まとめ

今回の記事では、自宅の住み替えのポイントや注意点について紹介しました。
自宅の住み替えには売却先行型、購入先行型、同時決済型がありますが、同時決済型にすることで資金調整が容易になり手続きも簡略化されます。

特に、両方の手続きを1社の不動産会社に依頼できれば、全体のスケジュールや資金計画なども考慮したうえで手続きを進めてくれるでしょう。
しかし、住み替えで失敗しないためにも、今回の記事で記載した注意点をしっかり覚えておきましょう