土地探しのポイント、家を建てる土地の選び方　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

理想の土地はない、土地との巡り合いはご縁

理想の条件を全て兼ね備えた土地を見つけることは限りなく不可能に近いでしょう。なぜなら「良い土地はすぐに売れてしまう」か「すでに売れてしまっている」からです。

自分にとって良い土地を探すためには様々な方法がありますが、多くの希望条件を満たした土地が市場に出回ったときに、いかに早い判断ができるかが大切です。

まずは理想の土地に出会えない以下の3つの原因について紹介します。

・1社の不動産会社にしか依頼をしていないから

・インターネットでしか情報収集をしていないから

・理想の条件が多すぎるから

1社の不動産会社にしか依頼をしていないから

理想の土地に出会えない1つ目の理由は、1社の不動産会社にしか依頼をしていないからです。
不動産会社によって扱っている土地は異なり、場合によっては不動産流通システムに情報を公開していないケースもあります。

購入したい地域などが決まっている場合には、地域に根差した不動産会社を中心に情報提供を依頼することで、優良物件を見つけられる可能性が高いです。

反対に、購入したい地域が決まっていない場合には、大手不動産会社に情報提供を依頼することで、グループ内の他店舗と連携を取りながら物件を紹介してくれます。そのため、自分がどの状況を踏まえたうえで情報提供を依頼する不動産会社を選択するのがおすすめです。

インターネットでしか情報収集をしていないから

理想の土地に出会えない2つ目の理由は、インターネットでしか情報収集をしていないからです。
不動産会社が不動産流通システム「レインズ」に物件の登録が義務付けられているのは、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約の場合に限ります。

つまり、売主が不動産会社と一般媒介契約を結んでいる場合にはレインズに登録されない可能性があり、媒介契約を締結した不動産会社しか情報を持っていないことになります。
物件情報を持っていない不動産会社に足を運んだり、インターネットだけで情報収集をしたりしてもその物件にたどり着くことができません。

近年は不動産の購入を検討している人がまずはインターネットで物件情報を検索するのが主流になっていますが、インターネットだけではすべての情報が掲載されているわけではありません。そのため、インターネットだけではなく複数の不動産会社に足を運んで情報収集をするのがおすすめです。

理想の条件が多すぎるから

理想の土地に出会えない3つ目の理由は、理想の条件が多すぎるからです。
土地の購入を検討している人が陥りがちなのが「すべての希望条件を満たす物件が見つかるまで探し続ける」ことです。冒頭に紹介したように、希望条件をすべて満たすような物件はすぐに売れてしまうか、すでに売れてしまっています。

理想の条件が多くなることで最適な物件を見つけられる可能性が低くなります。希望条件の中でも「絶対に譲れない条件」と「あれば嬉しい条件」に分けるようにしましょう。最初から条件を絞るのではなく、希望条件に優先順位をつけることで理想の物件を見つけられる可能性が高くなります。

土地探し、エリアの選び方

土地探し、エリアの選び方について以下9つのポイントを紹介します。

・通勤通学の利便性

・周辺施設など暮らしやすさ

・ハザードマップなど安全性

・建ぺい率と容積率

・土地の形状

・接道条件

・地盤の状況

・境界が明確になっているか

・建てたい家のプランが成り立つか

通勤通学の利便性

土地探し、エリアの選び方の1つ目のポイントは、通勤通学の利便性です。
通勤通学の利便性については、以下のようなポイントを意識すると良いでしょう。

・最寄駅からの距離

・複数路線にアクセスできるか

2019年から流行している新型コロナウイルスの影響で在宅で働く人が増えましたが、最寄駅からの距離は重要なポイントです。
多くの人が電車やバスで通勤通学をするため、最寄駅から近い方が好ましいです。

SUUMOの調査によると、今の家から最寄り駅までの徒歩時間が10分から15分未満と回答した人が21.2%と最も多くなりました。
しかし「次に引っ越すなら？」の質問に対しては、3分から5分未満の立地に住みたいと回答した人が26.8%と最も多くなりました。

また、異動もなく現在の職場でずっと働き続けられるのであれば良いですが、人事異動や転勤などで職場が変わることもあるでしょう。その際に、家を購入してしまうと通勤や通学に時間を要してしまう可能性もあります。そのため、複数路線にアクセスできる駅の近くであれば、通勤数学に不便に感じることは少ないでしょう。

周辺施設など暮らしやすさ

土地探し、エリアの選び方の2つ目のポイントは、周辺施設などの暮らしやすさです。
土地探しをする際には以下のような施設があるか確認しておくことで、生活の利便性が向上するでしょう。

・ショッピングセンター

・スーパー

・コンビニ

・ドラッグストア

・病院

・郵便局

・公園

引用元：SUUMO

日常で頻繁に利用するスーパーやコンビニはもちろんのこと、休日に家族でお出かけする際などにもショッピングセンターがあれば利便性が良くなります。また、子育て世帯やペットを飼育している世帯であれば、周辺に公園や病院、動物病院などがあることも事前に確認しておくと良いでしょう。

ハザードマップなど安全性

土地探し、エリアの選び方の3つ目のポイントは、ハザードマップなどの安全性です。
内閣府が発表しているデータによると、世界全体に占める日本の災害発生割合は非常に高くなっています。

・マグニチュード６以上の地震回数：20.8％

・活火山数：7.0％

・死者数：0.4％

・災害被害額：18.3％

引用元：内閣府

上記のように自然災害が多い日本では、土地周辺の災害リスクについて確認し、災害リスクの高い地域を避けることが大切です。
不動産会社からその土地の災害リスクについて説明は受けますが、事前に自分でも国土交通省のハザードマップポータルサイトなどで確認しておくことがおすすめです。

特に地震や津波などが発生した際のリスクについては、地域によって最小限に抑えることができます。しかし、すべての災害リスクを0にした土地は存在しない点は、注意点として覚えておきましょう。

建ぺい率と容積率

土地探し、エリアの選び方の4つ目のポイントは、建ぺい率と容積率です。
建ぺい率と容積率とは、建築基準法によって定められている建物を建てる際に建物の大きさを制限するルールのことです。

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合のことで、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合のことです。事前に建ぺい率と容積率を確認しておかないと、思い描いていたマイホームを建築できない可能性があります。

建ぺい率が50%、容積率が100%の場合に100㎡の敷地で3階建てを建築したい場合を例に挙げます。この場合建築面積の上限が50㎡となり、1階と2階と3階の床面積の合計は100㎡が上限となります。建ぺい率や容積率などは各行政で確認することができるため、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

土地の形状

土地探し、エリアの選び方の5つ目のポイントは、土地の形状です。
一般的には、正方形や長方形の土地の方が無駄なスペースを作らずに住宅を建築することができますが、整形地は価格が高くなる傾向にあります。

反対に旗竿地や三角形など形が悪い土地の場合は価格が安くなる傾向があります。旗竿地の場合は接道面が少なく、道路と家の間に住宅などが建てられていることが多いため、車通りなどが少なく静かであるメリットもあります。そのため、価格帯とどのような住み心地を理想としているかによって、土地の形状を選択すると良いでしょう。

接道条件

土地探し、エリアの選び方の6つ目のポイントは、接道条件です。
都市計画区域内で建物を建築する場合、道路幅員が4m以上の道路に土地が2m以上接道している必要があります。購入しようとしている敷地の前面道路が4m未満の場合は、多くの場合道路の中心から2mの位置までセットバックをしなければなりません。その分敷地面積が小さくなり、建ぺい率や容積率にも影響するため、土地を探す際には接道条件を確認しておきましょう。

地盤の状況

土地探し、エリアの選び方の7つ目のポイントは、地盤の状況です。
地震大国日本では、耐震性能に優れた家づくりをしているハウスメーカーが多くありますが、住宅の耐震性能だけではなく地盤の強さも確認しておく必要があります。

建築をする際には施工会社が地盤調査を行い、建築しようとしている建物が問題ないかを確認するのが一般的です。
もし建てようとしている建物では問題が発生する場合は、地盤改良工事などを行って地盤を補強します。

地盤改良工事の費用は100万円以上かかるケースもあるため、事前に地盤サポートマップなどで地盤の目安を確認しておくことで無駄な出費を避けることができます。

境界が明確になっているか

土地探し、エリアの選び方の8つ目のポイントは、境界が明確になっているかどうかです。
土地の境界線は、境界標、登記簿、確定測量図などで確認できますが、境界線が明確になっていない土地は隣地の所有者と揉める要因となります。

特に境界線にあるブロック塀やフェンスの所有権、植栽が越境していないかなどを確認しておくことが大切です。
購入後のリスク回避のため、上記のようなものが越境している場合には、売主に明確にしてもらってから購入をするのが良いでしょう。

建てたい家のプランが成り立つか

土地探し、エリアの選び方の9つ目のポイントは、建てたい家のプランが成り立つかどうかです。
土地を探す前に「こんな家に住みたい」と思い描いている建物がある場合、土地の面積だけではなく土地の形状や接道条件、方角など様々な要件をクリアする必要があります。

候補地が見つかったらハウスメーカーや設計事務所に建物の設計プランを作成してもらうことで、候補地に理想の家が建てられるかを把握できます。ただし、プランを設計してもらっている間に他の人に購入されてしまう可能性がある点には注意が必要です。

土地探しのポイント

土地探しのポイントは以下の8つです。

・土地と建物の予算を決める

・現地を見に行く

・中古戸建ての情報も見る

・希望条件に優先順位をつける

・土地探しの時期を考える

・常に情報収集を心がける

・複数の不動産会社から情報収集をする

・不動産会社の担当者と密に連絡を取る

土地と建物の予算を決める

土地探しの1つ目のポイントは、土地と建物の予算を決めることです。
土地の購入費用と建物の建築費は分けて予算を決めることで、理想の家づくりができる可能性が高くなります。

立地よりも間取りや広さを重視したい場合は建物に予算をかけることになり、間取りや広さよりも立地や地域を重視したい場合は土地に予算をかけることになります。何を重視するかによってかけるべきお金が異なるため、それぞれの予算を決めておくことが大切です。

現地を見に行く

土地探しの2つ目のポイントは、現地を見に行くことです。
希望条件や予算をある程度満たした土地が見つかった場合には、必ず現地を見に行きましょう。

敷地の中に入って細かく確認する場合には不動産会社に立ち会ってもらう必要がありますが、取り急ぎ周辺環境などを確認するだけであれば来店などをする必要はありません。近くを通った際や休日などを利用して現地に足を運んで、自分の目で確かめることが大切です。

特に以下の要点に注意しながら土地を確認するのが良いでしょう。

・日当たり

・風通し

・交通状況

・残置物の有無

・隣地との境界の状況など

一度土地を購入したら長く住むことになるケースがほとんどです。不動産会社から周辺環境などについて教えてもらうことはできますが、家づくりのイメージを沸かせるためにも自分の目で確かめましょう。

中古戸建ての情報も見る

土地探しの3つ目のポイントは、中古戸建ての情報も見ることです。
立地や予算などの希望条件を満たした更地だけでは、時期によっては数が少なくなることもあるでしょう。

しかし、中古戸建ての情報も視野に入れることで、選択肢の幅が広がりより好条件の土地を見つけられる可能性があります。
中古戸建てが建っている土地でも、解体工事をすることで更地と同様に自由に家を建てられます。

解体費用を買主が負担することで更地の売買価格よりも安くしてもらえることもあるため、トータルで費用を抑えられるメリットも得られるでしょう。

希望条件に優先順位をつける

土地探しの4つ目のポイントは、希望条件に優先順位をつけることです。冒頭で紹介したように、希望条件が多すぎると理想の土地は見つけられず時間だけが経過してしまいます。

各家庭によって土地に求める条件には様々なものがあるでしょう。しかし、希望条件全てを満たした100点満点の土地はなかなか市場に出回りません。
そのため、希望条件の中でも「絶対に譲れない条件」と「あれば嬉しい条件」で分けて考えることで、70点から80点の土地を見逃すリスクを軽減できます。家族内で話し合い、希望条件の優先順位をつけてから土地探しをするのがおすすめです。

土地探しの時期を考える

土地探しの5つ目のポイントは、土地探しの時期を考えることです。
土地を探していても希望条件を満たす土地が出回らない場合は、時期を見直してみても良いでしょう。

一般的には、不動産市場が活発な2月や3月、異動や転勤などで引越しが決まる4月や9月などが土地探しの時期として最適だと言われています。どうしても土地を購入しないといけない理由がある場合にはこの限りではありませんが、そうではない場合には時期を見直すのも一つの選択肢です。

今市場に出回っている中から妥協して土地を選べば、住み始めてから後悔をする可能性もあります。土地は一生に何度もない高い買い物であるため、慎重に考えて決断するのが良いでしょう。

常に情報収集を心がける

土地探しの6つ目のポイントは、常に情報収集を心がけることです。
土地の情報を集める方法には以下のようなものが挙げられます。

・不動産情報サイトを見る

・不動産会社と連絡を取る

・広告チラシを見る

・情報誌を購入する

土地の情報は地元でしか出回らない可能性があるため、特に不動産会社と連絡を取り続けることが大切です。
もし購入したい地域の近くに住んでいる場合には、新聞の折り込みチラシや町中に掲載されている広告なども意識して確認すると良いでしょう。

複数の不動産会社から情報収集をする

土地探しの7つ目のポイントは、複数の不動産会社から情報収集をすることです。
冒頭に紹介したように、売主が不動産会社と締結している媒介契約の種類によっては不動産流通システム「レインズ」に登録されないケースがあります。

このような場合は、売主と媒介契約を締結した不動産会社のみがその物件の情報を持っているということになります。
そのため、特定の不動産会社だけではなく、複数の不動産会社から情報収集をすることで、優良物件の見逃しを防止できます。

複数の不動産会社と常に連絡を取り続けることは仕事などで多忙な人にとっては難しいかもしれませんが、理想の家づくりを実現させるためにも日頃から意識しておきましょう。

不動産会社の担当者と密に連絡を取る

土地探しの8つ目のポイントは、不動産会社の担当者と密に連絡を取ることです。
不動産会社の担当者と密に連絡を取ることで、担当者から「購入してくれそうな人」「スムーズにコミュニケーションを取れる人」と思ってもらえます。そうすることで、優良物件が出てきた時に優先的に紹介してくれる可能性が高くなります。

不動産会社の担当者はあくまで営業であって一人の人間であるため、相性が良く「購入してくれる可能性が高い人」に紹介をする方が作業効率が上がります。
そのため、不動産会社の担当者とは密に連絡を取ることに加え「優良な物件が出てきたら購入する」という意思を見せ続けることが大切です。

まとめ

今回の記事では、土地を購入する際の土地、エリアの選び方や土地探しのポイントについて紹介しました。
不動産はインターネットを通じて自分で探すこともできますが、地域に根差した不動産会社と密に連絡を取り合うことで優先的に物件を紹介してもらえる可能性が高くなります。

また、インターネットだけで情報収集をするのは限界があるため、不動産会社の担当者と仲良くなることで有益な情報をもらえることもあります。仕事などで多忙な人もいるかもしれませんが、土地の購入は一生の中で何度もあるものではありません。

今回記載した土地探しのポイントを抑えて、後悔しない土地を購入しましょう。