資産価値の高い物件とは、売却時に有利になる？　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

不動産の資産価値とは

不動産の資産価値とは、その不動産が持っている経済的な価値のことを指します。
不動産の購入を検討している人にとって、購入を検討している不動産がどれほどの価値を持っているかは重要なポイントと言えるでしょう。

資産価値が高い物件や資産価値が落ちにくい物件を購入することで、売却をする際にも有利に働くケースがあります。
まずは資産価値の落ちにくい不動産や価値の高い土地や建物について解説していきます。

資産価値の落ちにくい不動産

資産価値の落ちにくい不動産とは、経済情勢や市場変動などの影響を受けにくく、長期的に安定した価値が持続する不動産のことを指します。具体的には、以下のような特徴を持っていると資産価値の落ちにくい不動産と言えるでしょう。

・土地の位置や周辺環境が良好であること

・建物の品質や機能性が高いこと

・耐震性や防犯性が高いこと

・地価の上昇が見込まれるエリアにあること

土地の位置や周辺環境が良好であること
資産価値の落ちにくい不動産の1つ目の特徴は、土地の位置や周辺環境が良好であることです。
不動産の価値は周辺環境やアクセスの良さなどの影響を受けます。アクセスが良く周辺環境が整っている不動産は、需要が高く資産価値が落ちにくいでしょう。

建物の品質や機能性が高いこと
資産価値の落ちにくい不動産の2つ目の特徴は、建物の品質や機能性が高いことです。
不動産の価値は建物の品質や機能性の影響を受けます。高品質で機能的な建物は周辺物件との差別化を図ることができるため、資産価値が落ちにくいでしょう。

耐震性や防犯性が高いこと
資産価値の落ちにくい不動産の3つ目の特徴は、耐震性や防犯性が高いことです。
地震や自然災害のリスクが高い日本では、耐震性が高い不動産は価値が高いとされています。また、防犯性が高い物件は女性や子供がいる世帯でも安心して暮らせるため、資産価値が落ちにくいでしょう。

地価の上昇が見込まれるエリアにあること
資産価値の落ちにくい不動産の4つ目の特徴は、地価の上昇が見込まれるエリアにあることです。
将来的に地価の上昇が見込まれるエリアは需要も高く、将来的に売却する際にも価格が上がる可能性が高いです。そのため、地価の上昇が見込まれるエリアにある不動産は、資産価値が落ちにくいだけではなく上昇する可能性も秘めています。

土地と建物

次に、土地と建物の資産価値の違いについて解説します。
土地の場合は法定耐用年数がないため、以下のようなポイントで資産価値が判断されるでしょう。

・立地

・利便性

・日当たり

・接道条件

・周辺環境

一方で建物の場合は法定耐用年数があり、築年数が経過するにつれて資産価値は下落していきます。
建物の資産価値は以下のようなポイントで資産価値が判断されるでしょう。

・建物の構造

・築年数

・建物の用途

・建物の状態

新築と築30年の資産価値が同等ではないことは誰でも容易に想像ができるように、建物の劣化状況によって資産価値が判断されることになるでしょう。

価値の高い土地

では、資産価値の高い土地はどのような基準で決まるのでしょうか。
主に土地の資産価値が決まる要素は以下の4つです。

・公示地価

・実勢価格

・相続税路線価

・固定資産税評価額

公示地価
資産価値の高い土地の1つ目の基準は、公示地価です。
公示地価とは、土地の相場や市場価格を示す公的な評価基準のことで、毎年3月に国土交通省が全国の土地を調査し、その年1月1日時点での土地の場所や周辺の環境などの条件に応じて決定しています。

公示地価は、不動産の売買や賃貸などの取引において重要な指標とされており、不動産の売却価格や賃料の相場を把握する際にも利用されています。また、公示地価は地方自治体の税金の評価額の算定にも使われています。

実勢価格
資産価値の高い土地の2つ目の基準は、実勢価格です。
実勢価格とは、不動産市場において実際に売買が行われている価格のことです。

不動産市場では不動産の価格は需要と供給のバランスによって決められ、需要が高く供給が少ない場合は価格が高騰することがあり、需要が低く供給が多い場合は価格が下落する傾向があります。

不動産の実勢価格は、このような市場の需要と供給の状況に応じて変動します。また、国土交通省が毎年発表している公示地価とは異なる価格で売買が行われることもあるため、注意が必要です。

相続税路線価
資産価値の高い土地の3つ目の基準は、相続税路線価です。
相続税路線価とは、相続税の評価に用いられる路線価のことで、1月1日時点に評価した地価を基準に毎年7月に国税庁が公表します。

相続税路線価は土地の形状や立地条件、周辺環境などによってそれぞれ設定されています。例えば、2つの敷地において敷地面積が100㎡であっても、路線価が1㎡あたり10万円なのか20万円なのかによって相続税評価は大きく異なります。

相続税路線価は基本的には相続税の評価額を算出する際に用いられますが、不動産の売買の際にも参考にされるため、資産価値の基準の1つとなっています。

固定資産税評価額
資産価値の高い土地の4つ目の基準は、固定資産税評価額です。
固定資産税評価額とは、不動産や建物などの固定資産に対して、固定資産税を課税するために評価された価格のことです。

固定資産税評価額は、不動産の種類、所在地、形状、面積、用途、建物の構造や建築年数などの要素を考慮して算出され、不動産の所有者が固定資産税を支払うための重要な基準となります。また、固定資産税評価額は3年に1度見直しがされ、公示地価の70%程度が目安となっています。

価値の高い建物
資産価値の高い建物はどのような基準で決まるのでしょうか。
主に建物の資産価値が決まる要素は以下の4つです。

・建物の年数と状態

・部屋の広さ

・建物の構造

・建物のデザイン性

建物の年数と状態
資産価値の高い建物の1つ目の基準は、建物の年数と状態です。
新築と築30年の建物が同等の価値ではないことは先ほど紹介しましたが、建物の状態を良好に保つことで、資産価値が高まります。

将来的な修繕費用を抑えることにつながるため、建物の定期的なメンテナンスや、不具合が発生した場合に修繕がされている建物は資産価値が高くなるでしょう。

部屋の広さ
資産価値の高い建物の2つ目の基準は、部屋の広さです。部屋の広さも建物の資産価値を決める1つの基準となります。構造や築年数、立地などが同じであった場合、60㎡と100㎡では同等の売買価格にはなりません。

そのため、将来的に売却も見据えて不動産を購入する場合には、生活のしやすさの他に部屋の広さも考慮すると良いでしょう。

建物の構造
資産価値の高い建物の3つ目の基準は、建物の構造です。
木造の建物と鉄筋コンクリート造の建物では耐用年数が異なります。木造は22年であるのに対し、鉄筋コンクリート造は47年が法定耐用年数として指定されています。

耐用年数が長いということは建物の価値が長続きすることを指しますので、より耐用年数が長い構造を選ぶことが資産価値の高い建物を選ぶことに直結します。

建物のデザイン性
資産価値の高い建物の4つ目の基準は、建物の利用用途です。
周辺環境と合っているデザインや、長年万人受けするようなデザインの建物であれば資産価値が落ちにくくなります。

購入希望者が限定されるような奇抜なデザインの建物は、長期的な目線で言えば資産価値が減少しやすい要因となります。ただし、有名な建築家などが設計した建物であればこの限りではありません。

マンションの資産価値

マンションの資産価値は以下のようなポイントで決められています。

・立地条件

・需要の多い間取り

・眺望や日当たり

・築年数

・設備の充実度

・管理体制

・修繕積立金

・ブランド力

・希少性

立地条件

マンションの資産価値を決める1つ目のポイントは、立地条件です。
都心部へのアクセスの良さや駅周辺の利便性などによってマンションの資産価値は大きく変動します。立地条件が良い不動産を購入すれば、将来的に引越しや高齢者施設などに入所する場合にも賃貸物件として収入を見込める物件となります。

マンションの資産価値を決める重要な要素である立地条件は、以下の3つのようなポイントを意識して調査すると良いでしょう。

最寄駅からの距離
2019年から流行している新型コロナウイルスの影響で在宅で働く人が増えましたが、最寄駅からの距離は重要なポイントです。
車を持っていない人は休日に出かける際などに電車やバスで移動することになるでしょう。そのため、駅までアクセスしやすい立地が好まれます。

人気の地域
人気の地域であることは資産価値を高める重要なポイントです。多くの人が住みたいと考えている地域は需要が高いため、将来的に売却を有利に進めることもできます。
毎年様々なメディアで発表される「住みたい街ランキング」などで、常に上位にランクインしている地域が人気であると言えるでしょう。

交通の利便性
最寄駅からの距離だけではなく、職場のアクセスの良さや出かける際の大きな駅までのアクセスの良さは重要なポイントであると言えます。特に複数路線に乗れる駅の近くなどは交通の利便性が高く、マンションの資産価値が高い立地となります。

需要の多い間取り

マンションの資産価値を決める2つ目のポイントは、需要の多い間取りです。
先ほども紹介したように部屋の面積が広い間取りや、部屋数が多い間取りは需要が高い傾向にあります。

需要が多く物件価格が高くなる物件を購入できる層は資金面で余裕があるケースも多く、住民同士のトラブルなどが少なくなるため治安の良いマンションであることが多いです。

そのため、女性や子供がいる世帯でも安心して暮らすことができ、結果的にさらに需要が増すことになります。また、周辺に似たような間取りの物件がどれだけあるのかは購入前に調査しておくと良いでしょう。

眺望や日当たり

マンションの資産価値を決める3つ目のポイントは、眺望や日当たりです。
南向きで日当たりが良い物件は資産価値が高くなる傾向にあります。不動産情報サイトSUUMOやホームズなどで物件を探す際にも「方角」を選択できるほど、物件の向きは重要なポイントであると言えます。

リフォームやリノベーションをすることで建物の中身をきれいにすることはできますが、眺望や日当たり、物件の向きは建築されて以降変えることができません。
周囲の建物の影響も受けるため、購入を希望する物件の周囲で高層マンションなどの建設予定がないかどうかは事前に確認しておきましょう。

築年数

マンションの資産価値を決める4つ目のポイントは、築年数です。
マンションの資産価値は築年数で大きく変動します。新築時が最も高価であることは誰もが容易に想像できるでしょう。

先ほども紹介した「耐用年数」によって建物の資産価値の減少率は異なりますが、鉄筋コンクリート造の場合は耐用年数が47年となっています。つまり、築47年になると建物の資産価値がほぼ0になります。
将来的に売却を視野に入れているのであれば「いつ売却するのか」を考え、築年数を考慮して購入する必要があるでしょう。

設備の充実度

マンションの資産価値を決める5つ目のポイントは、設備の充実度です。
建物内の共用設備が充実しているマンションは資産価値が高い傾向にあります。

具体的には監視カメラやオートロックなどのセキュリティー対策、ゴミ捨て場が24時間利用可能、宅配ボックスなどの生活の利便性を向上させる設備などが挙げられます。

セキュリティー対策がしっかりされているマンションは女性やファミリー層が安心して暮らせるため人気が高いです。
生活するうえでの安全性の確保と、将来的な売却を見据える場合にも設備の充実度はしっかりと確認しておきましょう。

管理体制

マンションの資産価値を決める6つ目のポイントは、管理体制です。
メンテナンスが行き届いていないと建物は長持ちすることがなく、資産価値が減少してしまいます。具体的には、共用部の清掃や共用設備のメンテナンス、修繕などが挙げられます。

マンションの場合は管理費を支払うことになるため、住民から徴収しているこの管理費でしっかりと共用部のメンテナンスや清掃、修繕を行ってくれているマンションを選ぶことが大切です。

修繕積立金

マンションの資産価値を決める7つ目のポイントは、修繕積立金です。
修繕積立金とは、建物の修繕工事などに充当される費用のことで、住民から毎月一定額を徴収しています。管理費とは別に修繕積立金が発生するため、購入前にランニングコストがいくら発生するのかは確認しておきましょう。

修繕積立金が安すぎると外壁やエレベーターの点検をしてもらえず、生活が不便になるだけではなく資産価値低下の要因となります。「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」によれば、修繕積立金の平均額は1戸あたり11,164円となっています。

ブランド力

マンションの資産価値を決める8つ目のポイントは、ブランド力です。
地域の中でもランドマークとなっているようなブランド力のあるマンションは資産価値が高く、その安心感から売却時にも価格が下がりにくくなります。

中堅のデベロッパーが建設するマンションの中にも良質な建物は多く存在しますが、購入希望者の中には「安心をお金で買う」人も多くいるのも事実です。

株式会社マイナビが発表しているマンションのブランドランキングTOP10は以下の通りです。

	ブランド名	企業名
1位	ザ・パークハウス	三菱地所レジデンス株式会社
2位	パークコート	三井不動産レジデンシャル株式会社
3位	パークホームズ	三井不動産レジデンシャル株式会社
4位	ライオンズマンション	株式会社大京
5位	プラウド	野村不動産株式会社
6位	ジオ	阪急阪神不動産株式会社
7位	ブリリア	東京建物株式会社
8位	グランドメゾン	積水ハウス株式会社
9位	シティタワー	住友不動産株式会社
10位	パークタワー	三井不動産レジデンシャル株式会社

引用元：マイナビニュース

どのブランド名も聞いたことがあるような有名ブランドですよね。マンションの購入を検討している人は、安心して住むためにもこのようなブランド力のある住宅を選ぶ人が多いのでしょう。

希少性

マンションの資産価値を決める9つ目のポイントは、希少性です。
需要が高いのに周辺に競合物件がないマンションは、希少性が高く資産価値が高くなる傾向にあります。

具体的には以下のような物件が挙げられます。

・周辺にタワーマンションが1棟しかない

・80㎡を超える部屋がその建物しかない

・コンシェルジュサービスがついている

誰もが欲しがるような条件がそろっているマンションで、周辺にそのような物件数が少なければ地域の中で希少性が高い物件と言えます。

まとめ

今回の記事では、不動産を購入する際に意識するべき資産価値のポイントについて紹介しました。
不動産の資産価値とは土地と建物で分けて考えられ、それぞれの条件を多く満たすことで資産価値が維持されるような物件になるでしょう。

将来的に売却を見据えて不動産を購入するのであれば、資産価値の考え方について正しい知識を身に付けておきましょう。