物件探しから購入、入居までのスケジュール　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

物件購入のスケジュール

家を購入しようと決めたものの、「やることがたくさんあって頭が混乱してしまう！」という人もいるでしょう。実際、物件購入するまでには物件探しから始まり、内見や住宅ローンなどやることがたくさんあります。
こちらの記事では、大変な物件購入スケジュールをまとめてみました。各項目でやることについても紹介しているので物件購入前に参考にしてください。

希望条件をまとめる

家を購入しようと決めたら、「どんな家に住みたいか？」を想像することが大切です。一軒家であれマンションであれ、家の購入は人生の中でも大きな買い物となります。まずは、自分が理想とする家の希望条件をまとめてみましょう。
具体的に、自分たち家族が住んだ姿を想像してみるとイメージが湧きやすいです。

最初はリビングの広さやキッチンの使いやすさなど、自分がこだわりたい部分からイメージするとよいでしょう。部屋数はいくつぐらいあればいいのか、各部屋の広さはどれくらいあるのが望ましいのかなど家の内側から想像するといいかもしれません。

その後、以下のような点から、家族の住みやすさを考えた希望条件を考えていきましょう。

・駅から何分以内がいいか

・築年数はどれくらいがいいか、新築がいいのか

・ペットの飼育を検討しているか

・周辺に何があるといいか（学校、買い物場所など）

・住みたい地域があるか

・マンションがいいか一戸建てがいいか

希望条件を浮かべるのが難しい場合は、質問項目に答えていく形にすると、条件が見えてきます。最初は現実的なことを考えずに、思い浮かべるままに理想の家をイメージしてみてください。

ひとしきりイメージして、希望条件が定まってきたら予算や地域を決めて実際に物件を探してみましょう。実際の物件情報を見ると、頭の中のイメージが具現化できるので希望条件がまとまりやすいです。

物件を探す

希望条件がまとまったら、実際に売り出されている物件を探していきます。まずは、まとめた希望条件をもとにインターネットで検索してみましょう。希望とぴったりフィットする物件があるかどうかは、その時の状況次第です。

希望条件が多すぎると、検索にひっかからないこともあります。その場合は、希望条件の中から優先順位をつけて本当に譲れないものだけに絞って検索してみるといいでしょう。

家の購入は一大イベントのため、希望条件に合致する物件が出るまで待つのも一つの方法です。人によっては、購入の検討から実際に購入するまでに年数をまたぐ人もいます。ただし、時間をかけたからといって理想通りの家が見つかるとは限りません。

理想に近い物件をピックアップしたら、物件を見学に行きましょう。写真や間取図だけではイメージできないところも、実際に見てみると悪くないかもしれません。少しでも気になる物件があったら、見学申込みをしましょう。

物件見学をする

物件を見学する時は、どのポイントを重点的に見るのかチェックしたい部分をリストアップしておくと安心です。また、複数の物件を同時に内見すると物件の比較がしやすいです。

ただし、中古物件の中には居住者がいる状態のものもあります。その状態の物件の場合は、居住者とのスケジュール調整が必要になるため、他の空き物件と同じ日に見られない可能性もあります。また、何度も内見をして検討するのが難しいため、一度の内見でチェックできるようにチェックポイントをまとめておくといいでしょう。

一度の内見で物件購入を決める人もいれば、何度も見た上で検討する人もいます。見学したから購入を決めなければいけないわけではないので、ご自身のペースで決めていきましょう。
ただし、後から「やっぱりこの家を買おう！」と思っても、内見した物件の買い手が決まっている可能性があります。慎重に考えながらも、「この日までには購入する物件を決める」というように目安を設定しておくと決断しやすくなるでしょう。

中古物件見学時のポイント
中古物件の購入を検討している場合は、前人者が使っていたことを踏まえて確認すべき点がたくさんあります。まずは、見学時に不動産会社に売却理由を聞いておくといいでしょう。「住み替えのため」「ライフステージの変化」などの理由であれば問題ありませんが、「騒音環境」などのネガティブな理由で売却される場合は、住んでから大変な思いをするかもしれません。

他にも、見学時に確認しておきたいポイントをご紹介します。

・部屋の向き

・風通し

・眺望

・間取り

・収納スペース

・内装で汚れやヤニなどがないか

・床や柱にゆがみや傾きがないか

・水回りは綺麗か

・外壁にヒビが入っていないか

日当たりや風通しの良さは、賃貸物件でも確認しておきたい部分かと思います。購入物件でも、この点は後から変えることができないので必ず確認しておきましょう。日当たりや風通しが悪いと、湿気がこもりやすく家の中の空気が悪くなります。家も痛みやすくなってしまうので、内見時は窓を開けて風通しを確認しておきましょう。

また、内装や外壁などが傷んでいると、外壁塗装や修繕工事などが必要です。安く購入できても、住み始めてから修繕費用がかかってしまうので結果的に高くつくかもしれません。特に、築年数が10年以上経っているにも関わらず、一度も修繕されていない物件には注意しましょう。

マンション見学時のポイント
建設から年数が経っているマンションや、中古マンションの購入を考えている方は、さらに以下のポイントもチェックしておきましょう。

・ゴミ捨て場

・共用廊下

・エントランスやエレベーター

・騒音

間取りなど部屋の中が良くても、マンション環境が良くなければ快適に過ごせません。マンションは住人と共用で使う部分が多いため、ゴミなどが落ちていないか、汚れていないかなどを見ておきましょう。

内見では初めに、エントランスの張り紙はチェックしておきたい部分です。ゴミ捨てのマナーや共用部分、騒音に関する注意書きがたくさん書かれている場合は、住環境が良くないかもしれません。部屋の中を見る前に、共用部分を重点的にチェックしておきましょう。

購入申込をする

住みたい家が決まったら、いよいよ購入の申込みを行います。物件の購入時には「買付申込書」という物件の購入意思を示す書類を提出します。
買付申込書は、以下の5つの項目を記載するものです。

・希望購入価格

・手付金の金額

・住宅ローンなどの融資利用金額

・売買契約の日時、場所

・引き渡し希望時期

最終的な購入金額を決めるのは売主のため、買付申込書では希望購入価格を記載します。買付申込書をもって、不動産会社の担当者が売主に交渉するという流れです。

手付金とは物件購入費用の一部を先払いするもので、契約を結んだ証拠として支払います。手付金を払うタイミングは売買契約締結後です。基本的には、買付申込書を提出してから1～2週間後に契約を結びます。

手付金の相場は5～10％といわれています。どのくらいの手付金が用意できるか、あらかじめ家族内で決めておくと申込時に焦る心配がありません。

住宅ローンの事前審査

物件の申込みを終えたら、住宅ローンの事前審査に入ります。事前審査とは、買手がローンを利用する資質があるかを金融機関が審査するものです。金利や借入額が比較できるように、いくつかの金融機関で審査をお願いしておきましょう。

審査結果は2～3日程度で届きます。窓口審査など、金融機関によっては1週間程度かかる場合があります。購入の申込み後すぐに事前審査の申し込みをしておくと、結果を待つ時間を短縮できます。
住宅ローンの事前審査では以下の書類が必要です。

・顔写真付き本人確認書類（運転免許証など）

・保険証

・源泉徴収票

・印鑑

・カーローンなど、他に借り入れがある場合は償還表

源泉徴収や償還表は、住宅ローン探しを始めるタイミングで準備しておきましょう。いざ、事前審査の申込み行う際に見つからないと取り寄せるのに時間がかかります。

依頼できそうな住宅ローン探しは、物件探しと同時に行っておくとスムーズです。なぜなら、金融機関によって住宅ローンの種類が異なるからです。公的ローンにするか民間ローンにするかなど、選び方がたくさんあります。自分にあった住宅ローンが組めるように、住宅ローン探しにも時間をかけましょう。

住宅ローンの選び方
住宅ローンは、以下の4つのポイントをもとに選びます。

・団体信用生命保険の保障内容

・総返済額

・付帯するサービスや特典があるか

・金利タイプ

金融機関によっては、住宅ローンを借りた後に特典が受けられるところもあります。借りるならば、お得な住宅ローンを選びたいものです。また、住宅ローンの返済は長期間にわたるものです。長い人生何があるかわかりません。家族にあった保障内容の保険に入れるかも抑えておきましょう。

住宅ローンの金利タイプ
住宅ローンの金利は、3つのタイプにわかれます。

・全期間固定金利型

・変動金利型

・固定金利選択型

それぞれの金利タイプによって、メリット・デメリットがあります。全期間固定金利型は、文字通り借り入れてから返済するまで金利が固定されているタイプです。金利の変動がないので、市場に左右される心配がありません。ただし、市場金利が下がっている時も変わらないため、安くならないのがデメリットです。

変動金利型は、市場金利に合わせて金利が変動します。市場金利が下がれば返済額が下がります。しかし、市場金利が上がれば返済額も上がるのがデメリットです。

固定金利選択型は、借り入れてから何年間は固定が金利され、その後は変動金利型になるタイプです。全期間固定金利型と変動金利型の両方が合わさっています。

住宅ローンでは「この金利タイプがおすすめ！」というものはありません。比較したうえで、ご自身が返しやすいタイプのものを選びましょう。

売買契約の締結

売買契約は、売主と買主の間で締結されます。契約を締結する時までに、住宅ローンの事前審査に通過しておかなければなりません。審査通過後、売主とスケジュール調整をしながら契約日を決めます。一般的なスケジュールは、内見からおよそ一週間後です。

ただし、双方の都合によって契約の締結日を一週間よりも早めることも、遅めることもできます。休みの予定が合いにくい場合などは、契約日まで日が空くかもしれません。

売買契約の時間は2時間程度です。契約の際には、顔写真付きの本人確認書類と、印鑑を準備しておきましょう。
はじめに宅建士から重要事項の説明を受け、契約書に署名捺印します。重要事項では、以下のような説明を受けます。

・物件の面積

・建物の高さや面積などに関する法令上の制限

・物件付近の道路の幅

・敷地と道路が接する部分の長さ

・水道・電気・ガスの供給について

・物件の形状や構造について

・契約条件の確認

本当にこの物件を購入していいのか、最終確認をする意味をこめて宅建士としっかり確認しましょう。重要事項の説明に関して問題がなければ、売買契約書の読み合わせを行い問題がなければ署名捺印します。このタイミングで売主と同席する形になります。その後、手付金や不動産会社に対して仲介手数料や売買契約書の印紙代を支払って契約完了です。

住宅ローン本審査
売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査に進みます。事前審査が通った金融機関の中からひとつ選び、実際に融資を受けるところを決めましょう。金融機関によって必要書類は異なりますが、本審査時には以下の書類の提出が求められます。

・印鑑証明書と印鑑

・顔写真付き本人確認書類

・健康保険証

・世帯全員の住民票の写し

・源泉徴収票のコピー（所得税の納税を証明するもの）

・住民税課税決定通知書または住民税課税証明書

・不動産売買契約書のコピー

・重要事項説明書のコピー

・建物の間取り図のコピー

・不動産登記簿謄本のコピー

事前審査で提出が必要だったものに加えて、本審査では購入する物件情報がわかる書類の提出が求められます。売買契約締結時にもらう書類のほかに、住民税課税決定通知書、不動産登記簿謄本を準備する必要があります。

住民税課税決定通知書は会社に勤務している方の場合、毎年5～6月頃に勤務先から渡されるものです。ご自身が支払っている住民税の証明となります。個人事業主の場合は、住民税の支払い通知の時に自宅に届いているものです。

不動産登記簿謄本とは、不動産の所有者の名前や住所など所有者の情報や、物件の情報が記載された書類です。法務局で取り寄せられます。

すぐに用意できない書類は、手元に集めるだけでも時間がかかってしまいます。ご自身が申し込む金融機関の住宅ローンがどのような書類が必要なのか、事前審査の段階で調べておくと安心です。

残金決算、引き渡し

住宅ローンの本審査が通過したら、いよいよ売主から物件を引き渡してもらいます。住宅ローンで借り入れたお金を利用して、物件の残金を売主に支払います。売買代金は銀行手続きによって振り込むのが一般的な方法です。振込手続きの際に銀行印が必要になる場合があります。

その後、所有者移転登記手続きを行うことで、法律上の持ち主を売主から譲り受けられます。所有者移転登記手続きを行うための書類に記名したり、押印したりする作業が必要です。

すべてを終えるまでに、約1時間程度の時間を要します。登記手続きと振込が完了したら、売主から鍵を受け取って完了です。引き渡しが完了すれば入居できますが、リフォームが必要な場合は引き渡し後にリフォーム作業に入ります。

引っ越し、入居

引き渡しが完了すればいつでも入居できます。引き渡しのタイミングに合わせて引っ越し作業を進めておくと、引き渡しから入居までがスムーズに進められるでしょう。ただし、退去日を早く設定しすぎてしまうと、住宅ローンの審査がすぐに通らないなどのトラブルがあった時に慌てて引っ越しを行う必要があります。

住宅ローンの返済は始まりますが、賃貸のように空家賃が発生する心配はありません。物件購入だけでも必要書類を集めたり、住宅ローンに申し込んだりとやることはたくさんあります。余裕を持ったスケジュール設定をしておくと、ゆっくりと引っ越し作業が進められるでしょう。

まとめ

物件探しから入居までのスケジュールと、行うことについて紹介しました。物件購入を行う際、物件選びから内見でのチェック、住宅ローン探しなどやることがたくさんあります。しなければならないことがたくさんあると、それだけで行動するのが億劫になってしまう人もいるでしょう。

しかし、スケジュールを見ると一つずつ順番にこなしていけば難しいものではありません。まずは、いつぐらいに引っ越しをするのが理想的かゴールを決めて、それに向かって理想の物件探しを始めましょう。素敵な物件に出会えれば、購入までにやるべきことを進められるモチベーションに繋がります。