戸建てとマンション購入するならどちらが良い？　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

戸建てとマンションの特徴

まずは戸建てとマンションそれぞれの特徴について紹介します。

建物の部分については、戸建ては木造の建物が多く耐用年数が22年であるのに対し、マンションは一般的に鉄筋コンクリート造となるため耐用年数が47年となります。耐用年数が長いということは建物の価値が長続きすることを指しますので、建物の部分についてはマンションの方が有利と言えます。

土地の部分については、マンションの方が最寄駅や都心部に近い立地にあることが多く、住宅のニーズが続く傾向にあります。
しかし、戸建ての場合はマンションにはない「専有」の面積が大きいため、買い手がどのようなポイントを重視するかによってどちらを購入するべきかも変わってくるでしょう。

それでは、戸建てとマンションそれぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

戸建て購入のメリット、デメリット

戸建て購入のメリットとデメリットを見ていきましょう。

戸建て購入のメリット
戸建て購入のメリットを5つ紹介します。

・騒音問題が少ない
戸建て購入の1つ目のメリットは、騒音問題が少ないことです。
戸建ての場合はマンションとは異なり、建物自体が独立しているため上下階や隣の部屋との騒音問題を回避できます。

ただし、戸建てであっても騒音問題がすべてなくなるわけではありません。隣の敷地や住宅などからの音の問題をすべて防ぐことは難しいですが、マンションほど騒音問題を気にする必要はないでしょう。

・庭付きの家に住める
戸建て購入の2つ目のメリットは、庭付きの家に住めることです。
庭付きの戸建てに憧れている人も多いのではないでしょうか。

子供の遊び場や家庭菜園など、庭付きの戸建てに住むことで生活の自由度が増すことになります。マンションでも専用庭がついている物件はありますが、数としては少なく、戸建てほど広い庭がある物件はほとんどないでしょう。

・無料で車を停められる
戸建て購入の3つ目のメリットは、無料で車を停められることです。
敷地内に車を停めるスペースさえ設けられれば、外で駐車場を借りる必要がなくなります。

マンションの場合は敷地内に駐車場があるものの、管理費や積立費のために月額で駐車場代を支払うことになります。
こちらの記事によると、東京都中央区の月極駐車場の賃料は5万円を超えています。マンションではなく戸建てにすることで、年間60万円近くの駐車場代を抑えることができます。

・プライバシーが守られる
戸建て購入の4つ目のメリットは、プライバシーが守られることです。
戸建てはマンションとは異なり隣の部屋の人や上下階の人に気を遣った生活をする必要がありません。
独立した建物であるため、先ほど紹介した騒音問題だけではなくプライバシーが守られることもメリットの一つと言えるでしょう。

・建て替えやリフォームを自分の意思でできる
戸建て購入の5つ目のメリットは、建て替えやリフォームを自分の意思でできることです。
マンションの場合は専有部分のリフォームしか行えず、管理規約によって工事内容に制限がかかることもあります。また、区分所有者の5分の4以上が賛成しないと建て替えができないため、自分の考えだけでは自由にできません。

しかし戸建ての場合は敷地内すべてが自分の専有部分であるため、工事内容や工事の時期などに制限がかかることはありません。ペットの飼育や子供が大きくなり楽器を演奏するために防音仕様にするなど、すべて自分のタイミングで工事ができるのは戸建てのメリットと言えます。

戸建て購入のデメリット
戸建て購入のデメリットを4つ紹介します。

・家事の動線が複雑になりかねない
戸建て購入の1つ目のデメリットは、家事の動線が複雑になりかねないことです。
マンションとは異なり戸建ての場合は2階建てや3階建てになることが多いため、水回りの位置などに気を配る必要があります。

たとえば、洗濯機置場を1階に設けるのであれば浴室やベランダを1階にした方が良いなど、設計をする際にも考慮するべき点が多くあります。限られた敷地内ですべてを叶えることができず、不便な生活動線になってしまう可能性がある点はデメリットと言えるでしょう。

・最寄駅から離れていることが多い
戸建て購入の2つ目のデメリットは、最寄駅から離れていることが多いことです。
土地を有効活用するための広い敷地は駅近には少なく、駅から離れた立地にせざるを得なくなることが多いです。

すべての戸建てが最寄駅から離れているわけではありませんが、中心地からアクセスが良い戸建てはその分高額になる事が多いため購入するのが困難になります。

・セキュリティ対策がされていない
戸建て購入の3つ目のデメリットは、セキュリティ対策がされていないことです。
戸建ては独立して建てられているため、敷地内や建物内に侵入しやすくなり空き巣など犯罪のターゲットにされる可能性が高まります。

マンションの場合は他の住人の目や監視カメラ、エントランスにオートロックがついている物件がほとんどであるため、このようなリスクが軽減されます。戸建ての場合は実費でこれらのセキュリティ対策を行わないといけないため、費用がかさんでしまいます。

・維持管理がすべて自己責任となる
戸建て購入の4つ目のデメリットは、維持管理がすべて自己責任となることです。
マンションの場合は建物や共用部の設備点検、日常の管理はすべて業者が行ってくれますが、戸建ての場合はすべて自分で行う必要があります。

また、外壁のメンテナンスやシロアリ対策など、建物の劣化や資産価値に影響が出る部分についても実費で修繕をする必要があります。これらの修繕費を計画的に貯められる人でないと、修繕が必要になったタイミングで工事をすることができず、建物の劣化を早めることになってしまいます。マンションの場合は毎月支払っている管理費や積立金からこのような修繕費に充当されます。

マンション購入のメリット、デメリット

マンション購入のメリットとデメリットを見ていきましょう。

マンション購入のメリット
マンション購入のメリットを5つ紹介します。

・立地が良い物件が多い
マンション購入の1つ目のメリットは、立地が良い物件が多いことです。
立地が良い物件は土地の価格が高くなるため、戸建て用地として購入するのはかなり高額になります。

しかし、マンションの場合は1つの土地に複数の世帯があるため1世帯あたりの土地の価格は手がつけやすい価格となります。価格面でもメリットがありますが、立地が良いことで駅へのアクセスや駅周辺の商業施設に行きやすくなるため、利便性が良くなる点がメリットと言えるでしょう。

・セキュリティ対策がされている
マンション購入の2つ目のメリットは、セキュリティ対策がされていることです。
戸建てのデメリットでセキュリティ対策について触れましたが、マンションの場合はエントランスのオートロックや防犯カメラなどの設備が充実していることが多いです。そのため、女性や子供がいる家庭でも安心して暮らせるのはメリットと言えるでしょう。

・日当たりが良い物件が多い
マンション購入の3つ目のメリットは、日当たりが良い物件が多いことです。
戸建ての場合は自分の建物と周囲の建物が2階建てや3階建てが多くなりますが、マンションの場合は高層階に住める可能性があります。
周辺環境などによって日当たりは変わりますが、戸建てと比較すると高層階に住める可能性があり、眺めが良くなる点もメリットと言えるでしょう。

・生活動線をコンパクトにできる
マンション購入の4つ目のメリットは、生活動線をコンパクトにできることです。
戸建ての場合は階段を用いることがありますが、マンションの場合は1フロアーで完結するため生活動線をコンパクトにできます。子育てをする世帯や高齢者がいる世帯でも階段の上り下りがなくなるため、生活しやすくなるでしょう。

・設備管理の手間がかからない
マンション購入の5つ目のメリットは、設備管理の手間がかからないことです。
マンションの場合は毎月管理費を支払うことになりますが、この支出があることで建物内の設備管理を自分で管理する必要がなくなります。

具体的には共用部の清掃やエレベーターの定期点検、ゴミ捨て場の管理などが挙げられます。戸建ての場合はこれらをすべて自分で管理する必要があるため、手間がかからなくなるのはマンションのメリットと言えるでしょう。

マンション購入のデメリット
マンション購入のデメリットを3つ紹介します。

・維持費がかかる
マンション購入の1つ目のデメリットは、維持費がかかることです。
マンションに住むと、管理費や修繕積立金、駐車場代が別途必要になるため、毎月一定の支出が発生する点はデメリットと言えるでしょう。ただし、戸建ての場合はこれらの費用がかからないわけではなく自分で管理する必要がある点には注意が必要です。

・騒音問題が発生する
マンション購入の2つ目のデメリットは、騒音問題が発生することです。
戸建てとは違いマンションの場合は隣や上下階の部屋に住人がいるため、騒音トラブルが発生する可能性があります。

戸建てでもすべての問題がなくなるわけではありませんが、マンションの方が騒音のトラブルが発生する可能性が高いため、騒音に敏感な人はマンションの購入を避けるのが良いでしょう。

・工事内容に制限がかかる
マンション購入の3つ目のデメリットは、工事内容に制限がかかることです。
戸建ての場合は自分で所有している建物の工事をするため制限をかけられることはありませんが、マンションの場合は管理規約によって制限をかけられることがあります。

具体的には、扉や窓、ベランダなどの共用部に該当する部分は自分の意思だけでは工事ができません。また、建て替えをする際には居住者の5分の4以上の賛同を得る必要があるため、自分の好きなタイミングで好きな工事をしたい人はマンションは向かないでしょう。

戸建てとマンションの価格を比較

以前は戸建てよりもマンションの方が安い価格でしたが、近年首都圏を中心に新築マンションの価格が上昇しています。首都圏の戸建てとマンションの平均価格と平均専有面積を見ていきましょう。

	平均価格	平均専有面積
新築戸建て	4,523万円	99.0㎡
中古戸建て	3,919万円	99.7㎡

参照元：東京カンテイ

	平均価格	平均専有面積
新築マンション	6,341万円	63.33㎡
中古マンション	4,087万円	58.94㎡

参照元：東京カンテイ

マンションの価格が高騰している要因としては、建築資材や人材不足による建築費高騰、住宅ローンの金利低下などの影響が挙げられます。

また、マンションの中には「億ション」と呼ばれる高価格帯のマンションもあるため、新築マンションの平均価格を押し上げています。当然、地域や立地によっても価格は変動するため、住みたい地域の平均価格や不動産市場に出回っている物件の価格を見て判断するのが良いでしょう。

戸建てとマンションの住みやすさを比較

戸建てとマンションの価格を比較しましたが、住宅の購入を検討する際には価格だけではなく住みやすさを重視する人も多いでしょう。住み心地を左右する以下5つの項目について、戸建てとマンションを比較してみましょう。

・日当たりや風通し

・設備の充実度

・耐震性

・騒音問題

・災害時

日当たりや風通し

戸建ての場合は東西南北関係なく窓を設置できるため、住宅が密集している地域でも風通しが良くなります。
また、日当たりの面においても敷地の南側に駐車場や庭を設けることで建物に光が入りやすくなるため、プランニング次第では日当たりも風通しも良い物件となるでしょう。

一方でマンションの場合は、周辺に高い建物がなく高層階に住めた場合には、窓からの見晴らしだけではなく日当たりや風通し抜群の物件となる可能性があります。
しかし、角部屋でない限り窓を設置できるのは1箇所だけになるため、総合的に判断すると戸建ての方が日当たりや風通しが良い物件が多くなるでしょう。

設備の充実度

戸建てもマンションもオプションで設備を導入することができるため、単純な比較は難しいでしょう。
しかし、マンションの場合は世帯数が多くスケールメリットが働くため、宅配ボックスや無料インターネットなど住みやすい住宅にするための設備が整っていることが多いです。これらの設備は戸建てでも設置できますが、工事費用がかさむことになります。

ただし、生活スタイルをより自由にするための専用庭については、戸建ての方がより広く自由度の高い庭を設置できるため有利と言えるでしょう。そのため、どのような設備を求めているかリストアップしてから戸建てかマンションかを判断するのがおすすめです。

耐震性

戸建てもマンションも築年数が浅ければ、耐震等級1以上の耐震性がある物件がほとんどです。耐震等級1とは、震度6強から7程度の地震では倒壊や崩壊せず、震度5程度の地震では損傷しない程度の耐震性を指します。

戸建てでもマンションでも免震構造を取り入れることはできますが、戸建てではマンションと比べると割高になります。そのため、免震を取り入れやすいマンションの方が耐震性では優れていると言えますが、避難時に公道に出やすいという観点で言えば、戸建ての方が有利と言えるでしょう。

騒音問題

戸建ての場合はマンションと比べると窓の数が多く開口部が多くなるため、外部からの音が気になる人もいるかもしれません。
ただし、マンションとは違い隣や上下階の部屋との騒音問題には発展することがありません。最近のマンションは防音性能が高いとは言え、生活音や衝撃をすべてなくせるわけではないため、このような悩みを抱えたくない場合は戸建てにするのが良いでしょう。

災害時

地震や台風、河川の氾濫などの災害時も重要な比較ポイントです。木造の戸建てよりも鉄筋コンクリート造のマンションの方が構造上強い建物となります。地震大国と呼ばれる日本の建物は、耐震等級が高いだけではなく免震構造や制振構造を取り入れたものが増えています。

また、大雨が降った際の浸水被害は上層階に住めるマンションの方が有利と言えます。しかし、地震や台風の際にエレベーターが停止して閉じ込められる可能性などもあります。「すぐ外に避難できる」という観点で言えば、戸建ての方がメリットを感じられるでしょう。

戸建てとマンションの資産価値を比較

戸建てとマンションの資産価値についても比較してみましょう。
不動産の資産価値を決めるのは一般的には不動産市場における売買価格です。物件を購入してから長い期間が経過しても、売買価格が維持されるかもしくは上昇するような物件は資産価値が高い不動産と言えます。

それでは、戸建てとマンションの資産価値の考え方を見ていきましょう。

戸建ての資産価値

冒頭に紹介しましたが、木造住宅の耐用年数は22年です。
多くの戸建て住宅が木造で建築されることから、戸建ての耐用年数は22年と考えておきましょう。つまり、戸建ての場合は22年経過すると建物の価値がなくなることを意味します。

ただし、マンションとは異なり戸建ての場合には土地の所有者も同一人物になるため、建物が老朽化した場合には建て替えをすることで資産価値を戻すことができます。

また、戸建てを購入しているということは土地も合わせて購入していることになり、売却する際にも土地と建物のセットで売却することになるでしょう。
建物の資産価値が下がっても土地の資産価値が下がるとは限らないため、売却価格を一定水準で保つことができます。ただし、立地条件や建物の設備、周辺環境などによって資産価値は変動するため注意が必要です。

マンションの資産価値

マンションは一般的には鉄筋コンクリート造で建築されるため、耐用年数は47年です。
つまり、マンションの建物部分については47年で資産価値がなくなることになります。木造の戸建てと比べると25年の差があるためマンションの方が有利と考えがちですが、マンションの場合は土地の所有割合はわずかなものしかありません。

戸建て同様に立地や搭載されている設備、周辺環境などによって資産価値は変動するため、売却を前提としてマンションを購入する場合には注意が必要です。

戸建てとマンションの維持費を比較

住宅の購入をすると維持費の問題がついて回るため、気になっている方も多いのではないでしょうか。住宅購入における以下の維持費一覧から戸建てとマンションを比較していきましょう。

・管理費

・修繕積立金

・固定資産税・都市計画税

・駐車場代

・火災保険

管理費

管理費はマンションの場合にしか発生しません。レインズが発表している「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」によれば、管理費の平均額は1戸あたり12,321円となっています。

マンションに住む場合にはこの支出が強制で発生するため、年間約15万円の出費となり、20年間住めば300万円にも及びます。戸建ての場合は清掃や維持を自分で行うため、管理費の出費は発生しません。

修繕積立金

修繕積立金はマンションの場合にしか発生しません。修繕積立金とは、建物の老朽化に伴い大規模修繕が行われる際の工事費用に充当される費用です。具体的には外壁の塗り替えや共用部のメンテナンスなどの費用に充当されます。

先ほども紹介した「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」によれば、修繕積立金の平均額は1戸あたり11,164円となっています。マンションに住む場合はこの支出が強制で発生しますが、戸建ての場合は自分で積み立てておく必要がある点には注意しましょう。

戸建ての場合には建物の劣化に応じて「いつ、何の工事をしないといけないのか」を想定して、計画的に貯金をしておく必要があるため、そのような手間を感じたくない人はマンションに住むのが良いでしょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、不動産を所有するうえで必ず発生する税金ですが戸建てとマンションでは税額が大きく異なります。戸建ての場合は自分が所有している土地の面積に対して課税されるのに対し、マンションの場合は一つの土地を複数名で共有で所有しているため、所有している敷地面積は小さくなります。

そのため、戸建ての方が土地に対する固定資産税や都市計画税は多く課税されることになります。しかし、建物に対する固定資産税や都市計画税については、減価償却期間が税額に影響を与えることになります。

戸建て住宅の多くは木造のため耐用年数が22年となりますが、マンションの場合は鉄筋コンクリート造のため47年となります。
つまり、耐用年数が長いマンションの方が固定資産税が高い期間が続くことになります。よって、土地の固定資産税と都市計画税は戸建ての方が高くなり、建物の固定資産税と都市計画税はマンションの方が高くなります。

駐車場代

戸建ての場合は敷地内に車を停められるスペースを設けることで外部で月極駐車場を借りる必要がありません。先ほども紹介したこちらの記事によると、東京都中央区の月極駐車場の賃料は5万円を超えているため、戸建てとマンションでは年間約60万円の支出の差が生じることになります。

すべての地域でこれだけの差が生じるわけではありませんが、月極駐車場を借りることで発生する支出は無視できないものになるでしょう。

火災保険

火災保険は戸建てとマンションどちらも加入することになりますが、一般的には木造の戸建ての方が保険料が高くなります。

木造の方が鉄筋コンクリート造よりも耐火性能などが低く、火災や自然災害の被害を受ける可能性が高くなります。
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、地震保険を付帯しない場合の戸建てとマンションの年間の火災保険料は以下の通りです。

	戸建て	マンション
三井住友海上	42,810円	6,780円
損保ジャパン	39,540円	7,090円
ソニー損保	51,326円	8,416円
楽天損保	43,106円	5,570円
セコム損保	31,240円	3,340円

引用元：ダイヤモンド不動産研究所

このように、戸建てとマンションでは火災保険料が大きく異なります。

戸建てとマンション結局どっちが向いてる？

これまで戸建てとマンションについてさまざまな視点で比較しましたが、結局戸建てとマンションはどちらが良いのでしょうか。
それぞれに向いている人の特徴を紹介します。

戸建てが向いている人の特徴

戸建てが向いている人の特徴を5つ紹介します。

プライバシーを重視したい人
マンションは共用部が多く、プライバシーを確保することが難しいケースがあります。しかし、戸建てであれば建物が独立しているため、プライバシーを確保することができます。

車を所有している人
戸建てであれば駐車できるスペースを確保していることが多く、外部で駐車場を探す必要がありません。マンションとは違い、月極駐車場の出費がなくなるのも戸建てならではと言えるでしょう。

ペットを飼っている人
マンションではペットの飼育や種類について制限されることがありますが、戸建ては自分の所有地内で飼育をするため制限を受けません。また、庭なども含め面積が広くなるケースが多いため、開放的な家でペットを飼育できます。

設備にこだわりがある人
戸建てでは自分の好きな設備を導入できるため、設備にこだわりがある人は戸建てが向いていると言えます。マンションの場合は管理規約などによって導入できる設備などに制限がかかることがあります。

騒音や振動に敏感な人
マンションでは隣や上下階の住人と騒音などのトラブルになる可能性もありますが、戸建ては建物が独立しているためこのような心配がありません。ただし、騒音の問題をすべてなくすことは難しい点には注意が必要です。

マンションが向いている人の特徴

マンションが向いている人の特徴を5つ紹介します。

都心へのアクセスを重視する人
マンションは、駅近で都心部へのアクセスが良い立地に物件があることが多いです。そのため、駅周辺の商業施設や公共施設、仕事などで都心部へ出かけることが多い人にはマンションの方が向いていると言えるでしょう。

管理の手間を省きたい人
マンションは、管理会社や業者が共用部の管理や設備のメンテナンスなどを行ってくれるため、入居者の手間が省かれます。手間をかけずに清潔な建物に住み続けたい人にはマンションが向いています。

セキュリティ設備を重視している人
マンションは、エントランスのオートロックや防犯カメラなど、セキュリティ対策がされています。戸建ての場合でも導入できますが、工事費用がかさんでしまうため注意が必要です。

日当たりや眺めを重視する人
マンションの中でも中高層階に住むことができれば、日当たりや眺めの良さはマンションの方が有利と言えるでしょう。ただし、居住する階よりも高い建物が周辺に多い場合にはこの限りではないため注意が必要です。

修繕費用の管理ができない人
マンションに住めば修繕積立金を徴収してくれるため、自分で計画的に貯金をする必要がありません。毎月管理費や修繕積立金を支払うことで、建物をきれいに維持してくれるため、自分で管理ができない人はマンションに住むのが良いでしょう。

まとめ

今回の記事では、住宅を購入する際の戸建てとマンションについて、さまざまな視点から違いを紹介しました。

それぞれにメリットやデメリットがあり、向いている人の特徴も異なります。住宅を購入した後の住み心地や売却のことまで視野に入れるかなど、人それぞれ住宅に対する価値観は異なるでしょう。

そのため、どのようなポイントで住宅の購入を検討しているかを整理してから、戸建てとマンションどちらにするかを考えるのが良いでしょう。